各乡镇自然资源和规划所，局属各二级单位，机关各股室：
为全面贯彻党的二十大精神，落实省、市稳住经济一揽子政策措施的有关要求，通过实施符合企业发展规律和产业生命周期的工业用地供应制度，提升土地资源利用效率，推进工业用地供应由出让为主向租赁、出让并重转变，切实降低用地成本，根据《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）要求，现就实施工业用地灵活供应有关问题通知如下：
一、明确概念内涵，合理选择供应方式
按照产业用地准入标准和投入产出要求，确定工业用地各类供应方式的适用对象，在供应工业用地时，除采取现有工业用地供应方式外，可以灵活选择长期租赁、先租后让和弹性出让等方式。
长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。
先租后让，是指供地方供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，先以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。
弹性年期出让，是指整宗土地以低于工业用地法定出让
最高年限50年出让的供应方式。
二、准确把握政策，规范土地供应程序
在确保土地市场公平公正公开的前提下，推进工业用地带条件招标拍卖挂牌出让（租赁），可将产业类型、生产技术、节能环保等产业准入要求纳入供地条件。
（一）规范供应方式
1.采取长期租赁的，由储备中心组织挂牌，在20天公告期结束时只有一个申请人符合竞买资格和竞得条件的，直接确定其为竞得人；申请人多于一个的，通过竞价确定竞得人。
2.采取先租后让的，租赁和出让一并进行招标拍卖挂牌。在组织挂牌前期应明晰租赁期限、租赁转出让的条件，以及租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的补偿标准，
一并向社会公告。参照招标拍卖挂牌出让程序确定竞得人，签订国有建设用地租赁合同。租赁期届满符合转出让条件后，与土地使用者直接签订国有建设用地使用权出让合同。
3.采取弹性年期出让的，按照招标拍卖挂牌出让的部门规章和操作规范实施。
（二）明确供应年限
1.长期租赁期限不低于5年，不超过20年，期满可续期，首期和续期年限合计不得超过工业用地出让法定最高年限50年；
2.以先租后让租赁期不超过5年，租让年期之和不超过法定最高年限50年。鼓励在出让阶段实施弹性年期。
（三）价格标底计算方法及支付方式
在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，明确价格（租金）标底。工业用地的价格（租金）不得低于工业用地的成本价（租）。
1.采取长期租赁的，租赁期间租金不调整的，按不低于该宗地50年工业用地出让价格的2%确定年租金标底。成交后，一次性缴纳租金；租金调整的，按该宗地50年工业用地出让价格的2%确定首期年租金标底；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地出让价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%，首期和以后各期租金均一次性缴纳。
2.采取先租后让的，租赁期租金、出让期出让金的标底按照租赁期、出让期与最高年期的比值进行年期修正确定，即：租赁期租金（出让期出让金）=租赁年期（出让年期）÷50×50年出让价）。转出让后，已交租金冲抵出让价款。租让年期之和不超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性年期。租赁期租金需一次性缴纳，出让金在转出让时一次性缴纳。
3.采取弹性出让的，出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。即：起始价≥（弹性出让年期÷50）× 出让价。工业用地弹性出让的土地出让价款按最终成交价确定。出让金最多分两期支付，且分期时限不得超过一年。
（四）明晰土地使用权权能
国有建设用地使用权人按照合同约定依法缴纳土地租金或全部土地出让金后，可申请办理不动产首次登记。其中，采用租赁方式供应的，在办理首次、转移、变更、抵押等登记时，应审查截至登记时点土地租金是否已缴齐，并收取相关缴纳凭证。
1.以租赁方式供应的，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经局审批同意或根据合同约定，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。转让的，原承租人退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，再与受让人重新签订国有土地租赁合同;转租的，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人应履行租赁合同约定的权利义务；地上建筑物、其他附着物抵押的，承租的国有建设用地使用权一并抵押，抵押权实现时，承租的国有建设用地使用权同时转让。在工业用地最高出让年期内，租赁期届满，在满足合同约定续租条件的情况下，国有建设用地使用权人申请续租应予以批准，续期租金应在初期合同中约定。
2.以先租后让方式供应的，租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后，享有出让国有建设用地使用权权能。
3.以弹性出让方式供应的，除合同另有约定外，国有建设用地使用权可以依法转让、出租和抵押。出让年期届满，符合法定及合同约定续期条件的，国有建设用地使用权人申请续期，应予以批准。
三、落实履约监管，保障企业合法权益
（一）完善履约监管内容
1.工业用地挂牌成交后，在与摘牌人签订租赁或出让合同的同时，各属地乡镇政府作为合同履约监管责任方，与用地单位签订履约监管协议。重点明确用地期限内的投资强度、亩均投资产出、亩均税收等指标，以及用地单位未达到投入产出标准应退出用地的要求和条件等。
2.鼓励和扶持工业企业扩大生产经营规模，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
3.企业依法取得土地后，未经属地政府同意和违反合同约定，不得将土地使用权转让或转租。
（二）保障企业合法权益
1.租赁用地和出让用地一样，都是法定的国有土地有偿使用方式，享有同样的权利，可以依法转让、转租、抵押。各部门要积极作为，及时为承租企业提供优质服务，依法保障租赁土地的合法权益，满足承租企业生产经营上的各项合法需求。
2.工业用地租赁或出让合同期限届满前，除因社会公共利益需要外，不得提前收回土地使用权。因社会公共利益需要，确需提前收回土地使用权的，应当依照法定程序报批，并给予承租企业补偿。
大冶市自然资源和规划局
2023年3月26日
