【部门解读】大冶市农村宅基地和农民建房审批管理办法

政策关联：大冶市农村宅基地和农民建房审批管理办法（试行） (征求意见稿)

第一条  为规范农村宅基地和农民建房审批管理，保护农民合法权益，促进农村宅基地节约集约、合理有序利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发[2019]6号）、《湖北省土地管理实施办法》、《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）等法律、法规和政策规定。结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于大冶市行政区域内 (黄石托管区和城镇开发边界以内的区域除外)农村宅基地和农民建房的审批管理。

第三条  本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅及其附属用房的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

本办法所称农民建房，是指农村村民在依法取得的农村宅基地上建设住房、附属用房（指主体房屋外的厨房、卫生间、圈舍等）和庭院，包括新建、翻建、改扩建、异址新建等活动。

第四条  农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。宅基地所有权归属农村集体经济组织所有。

本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上户籍必须在村集体且已经集体经济组织确认集体成员身份的资格权人享有。集体经济组织成员身份由各村级集体经济组织依照《大冶市农村集体经济组织成员身份确认工作指导意见》（冶农产权办[2018]7号）文件要求，保留回乡落户的军人、高等院校和中等职业学校的在校学生、正在服刑和其他被依法限制人身自由的人员宅基地资格权，其他类型根据各自实际每两年进行一次动态调整。

本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。

第五条  本办法所称农户是指除具有城镇社区户籍居民外的农村居民，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成。

第六条  本办法所称农村村民是指除具有城镇社区户籍居民外的农村居民，且不在国防、行政、事业单位和国有企业单位工作的公职人员（现役义务兵和选择自主择业的士官除外）。

第七条  按照市级主导、乡镇主责、村级主体的原则由市政府负责统筹宅基地和建房审批管理工作,组织协调相关部门、乡(镇)政府、村级组织依法履行职责。市农业农村局、市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局等部门单位按照各自职责对乡镇农村宅基地和农房管理审批工作做好监督、指导工作。
    市农业农村局。负责指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报市自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

市自然资源局和规划局。负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划编制中统筹安排好宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。依法办理农民住宅的不动产确权登记。

市住房和城乡建设局。负责组织编制和推广农村住宅图集,加强乡村建筑风貌引导,组织开展农村工匠培训,指导做好农房建设质量和安全等工作。

各乡镇人民政府。负责农村宅基地和农房审批管理及违法建筑拆除工作。同时对农村宅基地申请使用进行事前、事中、事后审查监管，依法组织开展农村住宅用地建房动态巡查。指导村级组织完善宅基地和农房建设民主管理程序，设立村级宅基地协管员。
    村民委员会 。负责村民宅基地申请核实，宅基地用地调整、宅基地退出处置、开展宅基地日常巡查，对村民违法用地的现场劝止、及时报告违法违规建房等相关工作。每个行政村配备1名村级宅基地审批协管员。

其他有关部门。在宅基地审批管理过程中，涉及生态环保、水利、交通、林业、电力、通讯、燃气等事项的，乡镇政府应征求相关部门意见。各有关部门要加强对宅基地审批和建房规划许可工作的指导，及时给出明确意见，协同推进宅基地审批管理工作。同时要制定本部门（单位）配合农村宅基地审批管理具体细则，明确专人负责对接指导乡镇政府农村宅基地审批管理工作。

第八条  农村宅基地和村民建房审批管理应遵循以下原则：

（一）相对集中原则。农村建房应与新农村建设、新型城镇化以及农村土地综合整治相结合，积极引导农村人口向城镇和中心村集中，引导农民合理节约利用土地。

（二）“一户一宅”原则。农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅。村民出售、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的不予批准。对于不能保障一户拥有一处宅基地的村庄，乡镇人民政府可结合当地实际，采取集中建设公寓楼等措施保障农村村民实现户有所居。

（三）合法依规原则。严格执行土地管理、城乡规划、工程建设、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定。依据市整体规划，从严控制农民住房占地面积和总建设高度等标准。

（四）集中审批原则。农村村民住宅用地由各镇按照完善基层治理体系要求，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地用地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效服务。

（五）风貌管控原则。农村村民建房应当安全适用、经济美观，充分体现荆楚风格和本地村居特色，促进美丽乡村建设。