一、工作背景
党的十八大以来，党中央、国务院多次就农村集体经营性建设用地入市、建立城乡统一的建设用地市场作出战略部署，先后实施三轮农村集体经营性建设用地入市试点。第一轮: 2014 年，中办、国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，在全国实施了第一轮集体经营性建设用地入市试点，全国人大常委会授权国务院在试点期间对试点地区暂停执行土地管理法、城市房地产管理法相关法律条款。第二轮: 2019 年中央一号文件对新一轮农村改革作出部署，决定继续深化农村土地制度三项改革，在33个县(市、区)实施了第二轮入市试点，其中包括湖北省宜城市。第三轮: 2022年11月，中办、国办印发《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》，开展第三轮入市试点，试点地区扩大到全国10%的县(市、区)和海南省全域。
农村集体经营性建设用地入市改革涉及的“面广”“人多”影响大，试点改革经历了较长时间的探索，表明中央对改革态度慎重、落地举措慎重。2023年3月1日，自然资源部印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》;3月2日，召开视频培训会，要求:严格准入条件、规范程序，要封闭运行、风险可控，要审慎稳妥推进;抓住“二项前置条件”，即:加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划，完成集体土地所有权和使用权登记;紧盯“三项负面清单”，即:不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围，可以入市的土地不能搞商品房开发;严禁试点地区借道入市抵押融资新增隐形债务。总体而言，本轮试点的范围最广，但在政策机制层面更加严格。2023年7月7日，湖北省自然资源厅印发《湖北省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》，大冶市是全省13个试点地区之一，试点期限为两年( 2024年底结束)。
二、文件起草过程
根据自然资源部、省自然资源厅工作部署安排，我局参照上级文件精神和部分先行试点地区经验做法，结合我市实际，起草了《大冶市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》(以下简称《方案》)。7月26日，省自然资源厅组织召开省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作协调机制会议，对全省13个试点地区入市试点方案草稿进行审查，并将审查意见反馈各试点地区，我局根据反馈意见对《方案》再次进行修改;同时，起草了入市管理、增值收益调节分配等11项配套制度，并经市司法局法制审查和两轮征求乡镇、市直相关部门意见，修改完善后最终形成了《方案》及11项配套制度送审稿。
三、《方案》主要内容
《方案》分为目标任务、试点内容、入市程序、实施步骤、保障措施五个方面。
(一)目标任务。提出了试点工作的思路、目标、任务等。
(二)试点内容。共8点:一是完善入市基础工作。对全市农村集体建设用地全面开展摸底调查，完成建设用地确权登记发证及更新，根据需求修编实用性村庄规划。二是明确入市用地方式。探索农村集体经营性建设用地通过出让、出租、作价出资或入股等方式进行入市，支持农村一、二、三产业融合发展。三是建立入市交易机制。明确集体经营性建设用地使用权的出让方式、出让年限和适用范围等，探索农村集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则。四是建立开发利用监管机制。建立城乡统一的建设用地市场监管机制，加强对入市土地开发建设利用情况的动态监测。五是探索入市增值收益分配机制。按照兼顾国家、集体和农民个人的原则，建立土地增值收益分配机制，制定土地增值收益调节金收取比例。六是研究入市与成片开发土地征收之间的协同机制。将农村集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划，研究制定入市收益与土地征收补偿大体平衡的有效措施，保障入市农民权益。七是探索入市土地用于保障性租赁住房建设。
入市土地不得用于建设商品住房，探索利用入市土地建设保障性租赁住房。八是维护市场主体合法权益。实行与国有建设用地同权同价同责的原则，切实维护好市场主体合法权益。
(三)入市程序。明确入市程序，共分7个步骤:完成入市准备一组织地价评估一制定入市方案-进行入市核对一实施公开交易-签订交易合同一办理不动产登记。
(四)实施步骤。共3点:一是前期准备阶段，2023年8月底前，制定我市农村集体经营性建设用地入市配套政策文件，开展存量经营性建设用地调查摸底。二是全面实施阶段，2023年8月至2024年9月，按照“成熟一宗，实施一宗”的原则，根据拟入市宗地确权登记、规划条件及项目成熟度，在全市有序推进农村集体经营性建设用地入市工作。三是总结评估阶段，2024年10月，总结试点工作各项经验和政策实施效果，建立农村集体经营性建设用地入市长效机制。
(五)保障措施。共3点:一是加强组织领导。成立以市长任组长，分管自然资源和规划、农业农村副市长任副组长的试点工作领导小组，统筹推进我市农村集体经营性建设用地入市试点工作。二是规范试点实施。严格执行“两项前置条件”和“三项负面清单”，审慎稳妥推进，确保入市试点工作任务落地见效。三是强化宣传引导。通过宣传引导营造良好舆论环境和社会氛围，充分调动农村集体经济组织和市场主体参与入市试点工作的积极性。
